Od oferty złożonej w przetargu można się uchylić

Jeśli organizator przetargu (licytacji) nie podał w ogłoszeniu istotnych informacji odnośnie
Hammersprzedawanej nieruchomości, uczestnik ma prawo uchylić się do skutków prawnych oferty. Nie musi wówczas przystępować do umowy i odzyska wpłacone wadium. 

To sedno prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku, zapadłego na skutek apelacji powoda. W postępowaniu tym Kancelaria Kwantum reprezentowała inwestora, który wylicytował atrakcyjną nieruchomość w centrum Gdańska. Sprzedawcą i organizatorem przetargu była duża spółka Skarbu Państwa. Przed przystąpieniem do przetargu, licytant wpłacił wadium w wysokości 85 000 zł. Za wylicytowaną nieruchomość miał zapłacić prawie 2 mln zł. Po ogłoszeniu wyników przetargu, ale przed wizytą u notariusza, powód powziął informację o toczącym się postępowaniu o ustanowienie służebności drogi koniecznej na kupowanej nieruchomości. Jako przyszły nabywca, stał się nawet uczestnikiem tego postępowania. Według najbardziej prawdopodobnego wariantu, droga miała zajmować 22% powierzchni wylicytowanej nieruchomości. Wyszło przy tym na jaw, że organizator przetargu wiedział o roszczeniu sąsiadów już od co najmniej dwóch lat, choć sprawa trafiła do sądu równolegle z ogłoszeniem przetargu. Informacja o roszczeniu o ustanowienie służebności nie została podana do wiadomości uczestników przetargu.

 

Oferta w przetargu to oświadczenie woli

Powód stanął przed dylematem, jak się wycofać z obowiązku zawarcia umowy. Uchylenie się od zawarcia umowy w ramach aukcji albo przetargu wiąże się co do zasady z utratą wadium (art. 704 § 2 KC). Powołując się na art. 84 § 1 KC, powód złożył więc organizatorowi przetargu oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oferty, jako złożonej pod wpływem błędu co do stanu nieruchomości. Organizator nie uznał tego oświadczenia i zaprosił powoda do notariusza w celu podpisania umowy. Powód do notariusza nie przyszedł. Organizator przetargu zatrzymał więc wadium.

Sąd pierwszej instancji oddalił powództwo. Uznał, że powód jako profesjonalista mógł dołożyć większej staranności w ustaleniu stanu nieruchomości. Nadto, pozwany ujawniając, że sąsiedzi domagają się ustanowienia służebności, postąpiłby nieroztropnie, zmniejszając atrakcyjność sprzedawanej nieruchomości. Zdaniem sądu, ewentualne szkody powoda pokryje przy tym wynagrodzenie za ustanowienie służebności. Na rozstrzygnięcie wpływ miało także rozporządzenie o warunkach organizacji przetargów obowiązujące pozwanego. Jego postanowienia – zdaniem sądu – nie wskazywały na obowiązek ujawniania informacji o hipotetycznych i przyszłych obciążeniach nieruchomości.

Powód nie zgodził się z tym rozstrzygnięciem i zaskarżył wyrok w całości. Sąd Okręgowy przychylił się do apelacji. Potwierdził przy tym, że do oświadczeń woli składanych w toku przetargu stosuje się przepisy KC o czynnościach prawnych, w tym – o wadach oświadczeń woli. W konsekwencji, rozstrzygnięcie sprawy zależy od oceny, czy błąd powoda co do stanu nabywanej nieruchomości był istotny. Co ważne, istotność błędu należy oceniać subiektywnie, ale też obiektywnie, czyli z pozycji typowego uczestnika obrotu gospodarczego (w tym przypadku – profesjonalisty). Zdaniem sądu, błąd powoda był usprawiedliwiony nie tylko subiektywnie, ale także obiektywnie. Organizator przetargu powinien ujawnić w jego warunkach zgłaszane roszczenie. Tym bardziej, że chodzi o grunt inwestycyjny. Samo już tylko uwikłanie w wieloletnie postępowanie o ustanowienie służebności (o niepewnym wyniku), u każdego rozsądnego inwestora oznaczałoby inną kalkulację ceny i istotnie wpływało na atrakcyjność oferty. Skoro powód zamierzał wykorzystać grunt na cele inwestycyjne (budynek biurowy), zgłoszone roszczenie o nieprzesądzonym statusie, co najmniej opóźniałoby jego plany; w razie zaś ustanowienia służebności – ograniczałoby powierzchnię zabudowy. Zgodnie z wyrokiem, inwestor odzyskuje wadium wraz odsetkami i kosztami procesu za obie instancje. 

Wyrok jest prawomocny. 

Podziel się tym artykułem:
  • Facebook
  • email
  • Blip
  • Twitter
  • RSS
  • Grono.net
  • Śledzik
  • del.icio.us
  • Gadu-Gadu Live
  • Google Bookmarks
  • Google Buzz
  • Wykop
  • StumbleUpon
Ten wpis opublikowano w kategoriach: Nieruchomości, Prawo gospodarcze. Dodaj do zakładek ten link.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>