Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości – gdy fiskus traktuje prywatną sprzedaż jako działalność gospodarczą

Kłopoty budżetowe sprawiają, że fiskus coraz bardziej szczegółowo przypatruje się sprzedażom nieruchomości i doszukuje się wśród nich przesłanek prowadzenia przez sprzedawcę działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Niestety dla podatników, Europejski Trybunał Sprawiedliwości w Luxemburgu wydaje wyroki sprzyjające praktyce fiskusa.

Fiskus wie co i za ile sprzedajesz

Niniejszy artykuł nie wyczerpuje bardzo obszernego tematu zagadnień podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości. Nie ma tu miedzy innymi zasad opodatkowania podatkiem dochodowym sprzedaży majątku prywatnego przed upływem 5 lat od zakupu – te omówione są w osobnym artykule (http://blogprawnika.pl/2011/06/sprzedaz-nieruchomosci-opodatkowanie-pit/). Wspomnieć tylko wymaga, że opodatkowaniu podlega tylko sprzedaż prywatnego majątku nieruchomego przed upływem wspomnianych 5 lat, a gdy już upłynie ten czas, to z tytułu uzyskanego dochodu nie zapłacimy fiskusowi ani złotówki. Tu właśnie organy podatkowe widzą problem i szukają sposobu na wyciągnięcie od podatników pieniędzy. Rozwiązanie znaleziono poprzez kwalifikowanie dokonanych sprzedaży nie jako rozporządzenia majątkiem, lecz jako innego źródła przychodów – działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W takim wypadku czas pomiędzy zakupem a sprzedażą nie ma znaczenia – zbycie towaru handlowego (czyli nieruchomości) zawsze podlega opodatkowaniu.

Niestety dla podatników fiskus doskonale orientuje się w sprzedaży nieruchomości. Jest tak, bowiem o zawarciu każdego jednego aktu notarialnego zbycia gruntu, budynku czy lokalu notariusz zawiadamia właściwego naczelnika urzędu skarbowego i przesyła mu odpis tego aktu. Tak więc organy podatkowe wiedzą jaką nieruchomość, kiedy, z kim i za ile sprzedano, nawet jeżeli przysłowiowy Kowalski nie zawiadomi fiskusa i nie prześle mu żadnej deklaracji czy informacji podatkowej (a nie musi tego robić gdy sprzedaż majątku nastąpiła ponad 5 lat po zakupie i nie podlega opodatkowaniu).

Posiadał Kowalski kawałek ziemi …

Najczęściej sytuacja wygląda następująco. Kowalski zakupił wiele lat wcześniej nieruchomość gruntową bądź też odziedziczył ją po swych przodkach. Najczęściej też grunt ten był gruntem rolnym. Na przestrzeni ostatnich lat ceny nieruchomości bardzo wzrosły i można na ich sprzedaży sporo zarobić. By zwiększyć swe dochody zaradny Kowalski dokonał podziału dużego obszaru na mniejsze działki – takie w sam raz nadające się na zabudowę domkiem jednorodzinnym. W międzyczasie mogło dojść także do zmiany przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany, co także spowodowało wzrost jego wartości. Chętni się znaleźli i doszło do sprzedaży. Zadowolony Kowalski często zrobił interes życia … aż tu nagle pojawia się fiskus.

VAT i PIT, czyli działalność gospodarcza to wysokie podatki

Zaliczenie sprzedaży gruntu do działalności gospodarczej niesie bardzo kosztowne konsekwencje. Co do zasady bowiem na podatniku ciążyć będzie bowiem obowiązek zapłaty zarówno podatku od towarów i usług (VAT) jaki i podatku dochodowego (PIT). Od razu jednak należy zaznaczyć, że organy podatkowe dużo bardziej interesują się podatkiem VAT.

Jest tak z dwóch powodów. Po pierwsze, stawka VAT wynosi 22% (obecnie nawet 23%) a więc więcej niż 18% z pierwszego progu skali podatkowej w PIT. Po drugie, łatwiej jest zakwalifikować czynność sprzedaży gruntu do działalności gospodarczej w VAT niż w PIT. Każda z ustaw (o podatku VAT i o podatku PIT) zawierają bowiem własne definicje działalności gospodarczej a ta dotycząca VATu jest szersza i obejmuje wprost także dokonanie pojedynczej czynności jeżeli została ona dokonana „w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy”.

Jeżeli zostanie już przesądzone, że działalność kowalskiego jest działalnością gospodarczą w VAT, zdarza się, że organy podatkowe usiłują przeforsować podobne okoliczności na gruncie PIT i domagają się także podatku dochodowego. Razem z odsetkami od zaległości podatkowych – przecież fiskus „dopada” Kowalskiego wiele miesięcy (a nawet lat) po dokonaniu sprzedaży – może się okazać, że w sumie trzeba będzie oddać prawie połowę otrzymanej zapłaty za nieruchomość.

Ilości sprzedanych działek nie przesądza o działalności w VAT – ważniejsze: zamiar, inwestycje i reklama

Na jakiej więc podstawie fiskus twierdzi, że sprzedaż gruntu jest działalnością gospodarczą w VAT?

Zacznijmy od tego, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. To jest jasne i zgadzają się z tym zarówno organy podatkowe, sądy administracyjne, jak i Europejski Trybunał Sprawiedliwości (ETS), który wiele razy zajmował się kwestią sprzedaży gruntu. Jak można się domyślać cały problem sprowadza się do tego, gdzie kończy się „zwykłe” wykonywanie prawa własności.

Przede wszystkim istotne jest w jakim celu Kowalski nabywa nieruchomość. Jeżeli robi to jako lokatę kapitału, czyli nabywa grunt z zamiarem jego późniejszego zbycia i osiągnięcia z tego tytułu zysku, to ewidentnie do czynienia mamy z działalnością gospodarczą. Zamiar w momencie zakupu nieruchomości ma bowiem charakter handlowy. Warto więc zadbać, by w dokumentach dotyczących zakupu nie było niczego, co by wskazywało na handlowy charakter. Wręcz przeciwnie należy umieścić w niuch klauzule, że nabycie nie ma charakteru handlowego, nie następuje w zakresie działalności gospodarczej lecz do majątku prywatnego Kowalskiego. Co do zasady, o handlowym charakterze nie ma też mowy w sytuacji odziedziczenia nieruchomości.

Kiedy już ustalimy, że nabycie nie ma charakteru handlowego, równie ważne jest to co Kowalski czyni z działką podczas jej posiadania oraz w jaki sposób ją sprzedaje. Co ciekawe, sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Jak orzekał ETS, zakres transakcji sprzedaży (wielkość sprzedawanego gruntu) nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie (czyli tymi, które znajdują się poza zakresem opodatkowania), a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą Kowalski dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym Kowalskiego.

Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w stosunku do gruntu środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców (podatników w rozumieniu ustawy o VAT). W wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C‑180/10 i C‑181/10 ETS stwierdził, że takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji sprzedaży gruntu nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Tak więc gdy doprowadzimy do działki wodę, kanalizację czy gaz to organy mają podstawy do opodatkowania sprzedaży podatkiem VAT. Sprzedaż będzie uznana za działalność gospodarczą a Kowalski poprzez swoje działania uznany będzie za podatnika VAT. Podobnie jest w przypadku podejmowania działań marketingowych. Oczywiście chodzi tu o reklamę o profesjonalnym charakterze. Postawienie na działce sloganu „sprzedam” jeszcze nie powinno spowodować opodatkowania sprzedaży.

Kolejną kwestią jest zmiana przeznaczenia gruntu na budowlany. Jeżeli grunt nabyty jako rolny Kowalski sprzedaje jako grunt przeznaczony pod zabudowę (a więc o duże większej wartości), to w zależności do sposobu w jaki doszło do tej zmiany fiskus może skutecznie żądać podatku VAT. Co do zasady, przeznaczenie gruntu wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego projekt przygotowuje wójt gminy (burmistrz lub prezydent) i który ostatecznie uchwalany jest przez radę gminy. Często zmiana planu odbywa się bez jakiejkolwiek ingerencji Kowalskiego i w tedy jego sytuacja jest czysta – nie wpływa to na uznanie sprzedaży jako działalności gospodarczej. Może on jednak o taką zmianę wnioskować, ale to jeszcze również nie powoduje uznania, że podejmuje on działania wykraczające poza zwykłe wykonywanie prawa własności. Wątpliwości pojawiają się dopiero w sytuacji gdy uczestniczy on w kosztach tej zmiany – tu organ ma już pewne argumenty za opodatkowaniem. Gorzej jest też, gdy nie ma planu zagospodarowania. Wtedy o przeznaczeniu gruntu może decydować decyzja o warunkach zabudowy wydana na wniosek Kowalskiego. Zakładając sytuację, że nasz zaradny Kowalski dokonał podziału gruntu na mniejsze działki i dla każdej wystąpił o decyzję o warunkach zabudowy, to organy mają silne podstawy do żądania podatku – działanie to nosi bowiem cechy profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Czy w PIT łatwiej uniknąć podatku? Niekoniecznie

Jak już zostało to wyżej wskazane, w podatku dochodowym definicja działalności gospodarczej jest węższa. Jest nią działalność zarobkowa prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Tym samym pojedyncza sprzedaż nie będzie opodatkowana – chyba że Kowalski sam zarejestruje wcześniej działalność w zakresie obrotu nieruchomościami. Owy zorganizowany i ciągły charakter działalności wykazać musi organ podatkowy, tym nie mniej omawiane wyżej czynności uzbrojenia terenu czy marketingu sprzedaży dają fiskusowi silne argumenty za opodatkowaniem sprzedaży także podatkiem dochodowym.

Niepokojące jest jednak to, że organy podatkowe usiłują obciążyć Kowalskiego podatkiem dochodowym także w sytuacji, gdy nie uda im się nałożyć na niego podatku VAT. Sprecyzowane przez ETS zasady powodują, że – unikając wykonywania odpowiednich czynności – Kowalski nie zapłaci VAT-u. Fiskus pragnie zrekompensować sobie tę stratę w PIT. Co więcej, często idzie bardzo krótką i prostą drogą, twierdząc po prostu, że sprzedaż już dwóch nieruchomości stanowi o zorganizowanym i ciągłym charakterze działalności. Pamiętać jednak należy, że sama tylko ilość sprzedanych działek nie może świadczyć o prowadzeniu profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Podsumowując, …

… zagadnienie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zaczyna się już w momencie nabycia własności nieruchomości podlegającej późniejszej sprzedaży. Gdy kupujemy grunt warto zbadać jego stan uzbrojenia i przeznaczenie w planie zagospodarowania, by zdawać sobie sprawę z niebezpieczeństwa opodatkowania sprzedaży w sytuacji dokonywania zmian na nieruchomości. Pamiętać także należy, że twierdzenia fiskusa o podleganiu opodatkowaniu jeszcze nie oznaczają, że Kowalski zapłaci podatek. Obok przeciwstawienia organom własnego – oby jak najbardziej spójnego i konsekwentnego – spojrzenia na całą sytuację, pomocą mogą służyć również zwolnienia podatkowe związane ze sprzedażą nieruchomości zawarte w ustawach podatkowych.

Warto poszukać pomocy prawnej jeszcze przed dokonaniem sprzedaży, by dowiedzieć się jak wygląda sytuacja Kowalskiego i jak duże jest ryzyko zapłaty podatku. Pomoc prawna jest też oczywiście potrzebna, gdy organy podatkowe podejmą już działania mające na celu obłożenie podatkiem dokonanej sprzedaży. Wiedza dotycząca podatków jest niezbędna do podjęcia walki o to, by nie zapłacić podatku – a warto walczyć, gdyż w przypadku nieruchomości mamy do czynienia z dużymi wartościami transakcji a więc i wysokimi podatkami. Pięcioletnie przedawnienie zobowiązań podatkowych powoduje natomiast, że podatek ten Kowalski zapłacić musi (z odsetkami) w okresie, w którym być może już dawno wydał pieniądze ze sprzedaży. Zapłata podatku może więc stanowić nie lada problem.

 

Masz pytania, wątpliwości? Chcesz wykorzystać treść tego artykułu we własnej sprawie?

Zamów poradę prawną na portalu wirtualnyradca.pl!

Możesz też skontaktować się bezpośrednio z Kancelarią Kwantum:

www: www.kancelaria-kwantum.pl

e-mail: biuro@kancelaria-kwantum.pl

tel.\fax: +48 58 760 10 16

Podziel się tym artykułem:
  • Facebook
  • email
  • Blip
  • Twitter
  • RSS
  • Grono.net
  • Śledzik
  • del.icio.us
  • Gadu-Gadu Live
  • Google Bookmarks
  • Google Buzz
  • Wykop
  • StumbleUpon
Ten wpis opublikowano w kategoriach: Nieruchomości, Prawo podatkowe z tagami: , , , , . Dodaj do zakładek ten link.

3 Responses to Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości – gdy fiskus traktuje prywatną sprzedaż jako działalność gospodarczą

  1. nieruchomosci powiedział:

    Bardzo ciekawy blog, dzięki :) Masz nowego stalego czytelnika

  2. Tomasz powiedział:

    Muszę przyznać, że zainteresowały mnie porady, jak i sam blog. Słowa uznania dla autora głównie za sposób przedstawiania sprawy. Rzeczowo a jednocześnie w przyjazny sposób. Coraz trudniej znaleźć w Internecie tak "zgrabnie" streszczone i opracowane zagadnienia, tym bardziej należą się brawa:)
    Mam nadzieję, że autorzy nie porzucą tej misji:)

  3. daniel powiedział:

    nasuwa się pytanie ,idąc tym tokiem myślenia , co na to ZUS.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>