Czy twój dom stoi na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste – pamiętaj o zasadach aktualizacji opłat rocznych

Od października 2011 r. nastąpiły zmiany w zasadach aktualizacji opłaty rocznej z tytułu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Może być ona dokonywana nie częściej niż raz na trzy lata i tylko pod warunkiem, że wartość nieruchomości uległa zmianie. Duże podwyżki opłaty podlegają rozłożeniu w czasie. Możliwe jest także uzyskanie bonifikaty od Skarbu Państwa albo jednostki samorządu, będących właścicielem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste.

 

Czym są opłaty roczne

Nie zawsze jest tak, że osoby będące właściciele budynku są właścicielami gruntu. Wiele domów, budynków wielorodzinnych czy biurowców stoi na gruntach należących do Skarbu państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (gmin, powiatów czy województw). Podmioty te w przeszłości nie miały w ogóle możliwości sprzedaży gruntu. Obecnie, choć mają już takie prawo i często z niego korzystają, zdarza się, iż wolą zachować własność gruntu a przekazać je inwestorom właśnie w użytkowanie wieczyste.

Samo użytkowanie wieczyste jest prawem bardzo zbliżonym do prawa własności. Jest zbywalne i podlega dziedziczeniu. Co prawda ustanawiane jest na określony czas – od 45 do 99 lat – jednak możliwe jest jego przedłużenie na kolejne wskazane okresy.

Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Pierwsza opłata podlega zapłacie jednorazowo przy zawieraniu umowy ustanowienia użytkowania wieczystego i nie będziemy się nią zajmować w niniejszym artykule.

Interesujące nas opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Wysokość opłaty ustala się jako procent wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Stawki procentowe opłat są uzależniona celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynoszą od 0,3 do 3%. Najniższa stawka – 0,3% – dotyczy nieruchomości przeznaczonych na cele obronności państwa, ochrony przeciwpożarowej, cele sakralne, oświatowe czy lecznicze. Cele mieszkaniowe, podobnie jak cele rolne, korzystają ze stawki wynoszącej 1%. W przypadku gruntów przeznaczone na cele gospodarcze stawka wynosi 3%, a dodatkowo może być jeszcze podwyższona uchwałą odpowiedniego organu administracji.

Gdy zmienia się wartość nieruchomości to zmianie podlegać powinna także wysokość opłaty rocznej. Do tego właśnie służy procedura aktualizacji opłaty.

 

Przesłanki i zasady aktualizacji opłaty rocznej

Podstawową przesłanką aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest zmiana wartości nieruchomości. Aktualizacja możliwa jest zarówno gdy wartość nieruchomości rośnie, jak i wtedy gdy wartość ta maleje. Oczywiście organy administracji zainteresowane są zaktualizowaniem opłaty tylko w sytuacji wzrostu wartości nieruchomości. Na obniżeniu opłaty zależy natomiast użytkownikowi i to on będzie wszczynała aktualizację opłaty, gdy uzna, że wartość nieruchomości uległa obniżeniu.

Do tej pory aktualizacja mogła odbywać się nawet raz do roku. Od października 2011 aktualizacja może być dokonywana nie częściej niż raz na trzy lata, oczywiście pod warunkiem, że w tym okresie wartość nieruchomości uległa zmianie.

 

Rozłożenie wzrostu opłaty w czasie

Organy administracji przez wiele lat zaniedbywały aktualizację opłat z tytułu użytkowania wieczystego – wycena nieruchomości jest po prostu kosztowna. W tym czasie jednak wartość nieruchomości rosła w bardzo dużym tempie i przeprowadzane obecnie (po upływie nawet kilkunastu lat) aktualizacje powodują wielokrotny, a nawet kilkudziesięciokrotny, wzrost wysokości opłaty.

Taka podwyżka, obok oczywistego szoku dla użytkowników wieczystych, może być często ciężarem finansowym nie do uniesienia „z dnia na dzień” (a dokładnie od roku następnego po roku, w którym zaktualizowano opłatę). By złagodzić skutki takiej aktualizacji ustawodawca nakazał rozkładać drastyczne podwyżki w czasie – o określoną wartość każdego roku przez 3 lata. Tak więc zawsze, gdy nowa wysokość opłaty rocznej przewyższać będzie dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty będzie wnosił opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej – w pierwszym roku po aktualizacji. Pozostała nadwyżka będzie zaś rozkładana na dwie równe części, które powiększą opłatę roczną w następnych dwóch latach. W wyniku tych zabiegów opłata roczna dopiero w trzecim roku od aktualizacji osiągnie wysokość wynikającą z tej aktualizacji.

Rozważmy to na przykładzie:

Przed aktualizacją opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości wynosiła 200 zł. Aktualizacja przeprowadzona w 2011 r. spowodowała wzrost opłaty do kwoty 1.000 zł. Zgodnie z przedstawionymi zasadami w 2012 r. użytkownik zobowiązany będzie do wniesienia opłaty w wysokości 400 zł (dwukrotność opłaty sprzed aktualizacji), w 2013 r. – 700 zł (opłata powiększona o 300 zł, czyli połowę pozostałej nadwyżki), a w 2014 r. – 1.000 zł (opłata powiększona o drugą połowę pozostałej nadwyżki).

Rozłożenie podwyżki w czasie jest oczywiście niekorzystne dla właścicieli nieruchomości, którzy w trakcie prac legislacyjnych ostro sprzeciwiały się takim regułom. Także już po wejściu w życie nowych przepisów organy reprezentujące Skarb Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego próbują je po prostu omijać. Ich sprzymierzeńcem jest niejednoznaczna redakcja przepisu – art. 77 ust. 2a ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wskazany i przedstawiony na przykładzie sposób rozkładania podwyżki został jednak potwierdzony przez naczelne organy państwa i organy administracji są obowiązane się do niego zastosować. Każdy użytkownik powinien być więc czujny i śmiało kwestionować nieprawidłowe postępowanie administracji.

 

Procedura administracyjna i sądowa aktualizacji

Krok 1 – wypowiedzenie opłaty

Gdy właściwy organ reprezentujący właściciela zamierza zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości najpierw musi wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty – do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu musi wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę.

Krok 2 – wniosek so SKO

Organ obowiązany jest także pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Użytkownik wieczysty może bowiem, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego (SKO) wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Pamiętać należy, że ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie. Gdy użytkownik złoży wniosek do SKO, obowiązany jest uiszczać opłaty w dotychczasowej wysokości. Natomiast w przypadku niezłożenia wniosku od 1 stycznia nowego roku obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu.

SKO powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. Jeżeli do ugody nie dojdzie, SKO wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. Oddalenie wniosku użytkownika skutkuje tym, że obowiązuje wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu.

Krok 3 – sprzeciw do sądu

Od orzeczenia SKO ani organ ani użytkownik nie mogą się odwołać. Mogą za to wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia do sądu powszechnego. W tym momencie sprawa trafia na drogę sądową i to sąd ustala właściwą wysokość opłaty prawomocnym wyrokiem. Obowiązuje ona od 1 stycznia roku następującego po roku w którym uprawomocnił się wyrok.

Jak już wyżej zostało to wskazane użytkownik wieczysty może zażądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Warunkiem jest oczywiście zmiana wartości nieruchomości, a także to, że właściwy organ nie podjął aktualizacji. Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej.

Jeżeli właściwy organ nie rozpatrzy żądania lub odmówi aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, skierować sprawę do SKO a potem do sądu. Postępowanie odbywa się tak samo jak w przypadku aktualizacji z urzędu. Odmiennością jest jednak to, że ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa tym razem na użytkowniku wieczystym.

 

Bonifikaty w opłacie rocznej

Wspomnieć jeszcze należy, że użytkownicy mogą ubiegać się o bonifikaty, czyli obniżenie opłat rocznych.

Są nawet przypadki, gdy udzielenie bonifikaty jest obowiązkowe. Jest tak w przypadku, gdy nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków oraz w przypadku osób fizycznych, których dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia. Bonifikata w tych sytuacjach wynosi 50%.

Generalnie ustawa nie narzuca żadnych ograniczeń w udzielaniu bonifikat. Zasady ich udzielania obowiązani są określić w stosownych aktach wojewodowie (odnośnie nieruchomości Skarbu Państwa) oraz organy stanowiące województw powiatów i gmin (odnośnie nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego). Najczęściej bonifikaty są związane z realizację celów publicznych czy mieszkaniowych. Przyznawane są także organizacjom pożytku publicznego czy związkom wyznaniowym. Obecnie możliwe jest nawet udzielanie ulg w stosunku do podmiotów prowadzących działalność gospodarczą.

 

Masz pytania, wątpliwości? Chcesz wykorzystać treść tego artykułu we własnej sprawie?

 Zamów poradę prawną na portalu wirtualnyradca.pl!

Możesz też skontaktować się bezpośrednio z Kancelarią Kwantum:

wwwwww.kancelaria-kwantum.pl

e-mailbiuro@kancelaria-kwantum.pl

tel.\fax: +48 58 760 10 16

Podziel się tym artykułem:
  • Facebook
  • email
  • Blip
  • Twitter
  • RSS
  • Grono.net
  • Śledzik
  • del.icio.us
  • Gadu-Gadu Live
  • Google Bookmarks
  • Google Buzz
  • Wykop
  • StumbleUpon
Ten wpis opublikowano w kategoriach: Nieruchomości z tagami: , . Dodaj do zakładek ten link.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>