Jak się bronić przed opłatą adiacencką

Jeśli gmina wybudowała wodociąg, kanalizację lub drogę, to część kosztów takiej inwestycji może przerzucić na właścicieli okolicznych nieruchomości. Oto kilka wskazówek, jak się przed tym bronić.

Właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej (droga, wodociąg, kanalizacja) przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Jeśli gmina wybudowała w pobliżu prywatnej nieruchomości tego typu urządzenia, może się upomnieć nawet o 50 % kwoty, o jaką z tego tytułu wzrosła wartość działki. Płaci właściciel lub współwłaściciele w stosunku do wielkości swoich udziałów. Nie ma przy tym znaczenia, czy właściciel chce korzystać ze stworzonych możliwości, tj. np. czy ma zamiar korzystać z wodociągu. Dla wymierzenia opłaty wystarcza sam fakt, że stworzono mu taką możliwość.

 

Sprawdź uchwałę w sprawie opłaty

Warunkiem ustalenia opłaty jest obowiązywanie w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi – uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową opłaty (rada może ją ustalić w wysokości do 50%). Tak więc, zacznijmy od sprawdzenia, czy taka uchwała obowiązywała w momencie oddania inwestycji do użytku. Większość gmin posiada takie uchwały. Ale uwaga: wczytajmy się dobrze w ich treść. Możliwe są sytuacje, w których obowiązuje tylko uchwała w sprawie wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej od podziału nieruchomości (to kolejny przypadek, w którym gmina może nakładać tę opłatę). Jeśli uchwała wyraźnie nie wspomina o opłacie z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej, nie będzie podstaw do obciążania mieszkańców kosztami ich wykonania. Natomiast nie jest tak, że do każdej inwestycji potrzebna jest osobna uchwała. Wystarcza jedna, generalna uchwała, choćby podjęta zanim jeszcze powstał pomysł budowy konkretnego wodociągu lub drogi.

 

Upewnij się, że stworzono już warunki do korzystania z urządzeń

Opłatę można nakładać tylko, jeśli właściciel nieruchomości ma realną możliwość korzystania z nowego urządzenia lub drogi. I tak, dopóki droga nie jest ukończona, nie można wydać decyzji w sprawie opłaty. Chodzi w szczególności o przypadki, kiedy pod naszym domem wylano asfalt, ale nie ma on jeszcze połączenia z gminną siecią dróg. Podobnie – jeśli projekt zakłada budowę drogi wraz z chodnikiem, opłatę można wymierzyć dopiero, gdy oddana do użytku zostanie cała inwestycja. W przypadku sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej rozstrzyga moment oddania do użytku kanału sanitarnego z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości. Jak już wspomniano, bez znaczenia jest natomiast moment rzeczywistego przyłączenia nieruchomości do sieci. W praktyce, o momencie stworzenia warunków do korzystania rozstrzyga dzień sporządzenia protokołu odbioru końcowego robót (do wglądu w gminie).

 

Przyjrzyj się operatowi

Wzrost wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem urządzenia lub drogi gmina musi wykazać przy pomocy operatu szacunkowego, czyli opinii rzeczoznawcy. Określa on dwie wartości nieruchomości: sprzed wybudowania urządzenia i po jego wybudowaniu. Od tak określonej różnicy ustala się wysokość opłaty jako jej procent (np. 30% różnicy). Tu ważna uwaga: rzeczoznawca powinien badać stan nieruchomości z chwili stworzenia warunków do korzystania, ale według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Trudno spełnić ten warunek, gdyż operat zawsze poprzedza wydanie decyzji. W każdym razie wynika stąd, że od momentu sporządzenia operatu nie można zwlekać z wydaniem decyzji. Jeśli gmina opóźnia się tu więcej niż 3 – 6 miesięcy, jest podstawa do kwestionowania decyzji, gdyż warunek oparcia się na cenach z daty decyzji nie zostaje spełniony.

Nawet jeśli operat jest aktualny, warto przyjrzeć się działkom, które biegły przyjął do porównania. Powinny być to nieruchomości podobne, o zbliżonych parametrach. W szczególności trzeba sprawdzić, czy np. do porównania nie przyjęto z jednej strony nieruchomości pozbawionych wodociągu położonych z dala od centrum, a z drugiej działki z dorowadzoną siecią, ale leżące jednocześnie w centrum miejscowości. Być może różnica w ich wycenie wynika z innych okoliczności, niż wybudowanie wodociągu (np. biegły przyjął do porównania działki z istotną cechą (np. wodociągiem) z obszaru, na którym uchwalono niedawno plan zagospodarowania przestrzennego albo ogłoszono, że w okolicy powstanie park handlowy). Wszystkie tego typu czynniki mogą zaburzać wyniki operatu.

Nie ma natomiast większego sensu zlecanie sporządzenia operatu innemu rzeczoznawcy. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości kwestionowanego operatu. Oceny prawidłowości operatu szacunkowego może dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli podnoszone przez nas zarzuty są dostatecznie poważne, możemy domagać się, by organ wystąpił o ocenę prawidłowości operatu na podstawie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Choć trzeba przyznać, ze takie przypadki zdarzają się rzadko.

 

Na wydanie decyzji gmina ma 3 lata

Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Jak już wspomniano, termin początkowy, od którego liczy się upływ owych 3 lat to dzień sporządzenia protokołu odbioru końcowego robót. Zasada ta budzi wiele wątpliwości. NSA przesądził, że w przeciągu 3 lat powinna zapaść decyzja, choćby nieostateczna. Sporne pozostaje, czy w tym czasie wystarczy samo wydanie decyzji w I instancji – czy też w tym okresie musi zostać doręczona stronie. W zależności od sytuacji można na tej wątpliwości oprzeć ew. odwołanie do SKO.

 

Najpierw zarzuty do operatu, potem odwołanie do SKO

Organ przed lub po sporządzeniu operatu (najczęściej ma miejsce ta druga opcja), zawiadamia właścicieli nieruchomości o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty. Mając w ręku takie zawiadomienie, możesz udać się do urzędu gminy i zapoznać z aktami postępowania (przede wszystkim z operatem). Jeśli nie zgadzasz się z jego ustaleniami, warto spisać zarzuty i pytania do biegłego, np. dlaczego do porównania przyjął takie a nie inne nieruchomości. Urząd powinien przekazać Twoje zarzuty biegłemu, ten zaś – złożyć stosowne wyjaśnienia. Jeśli mimo wszystko organ gminy w wydanej decyzji nie uwzględni Twoich zarzutów, dalsze zarzuty możesz podnosić w odwołaniu do SKO. Odwołanie nic nie kosztuje, a odwleka w czasie chwilę uiszczenia opłaty. Może się przy tym zdarzyć, że SKO uchyli decyzję wójta (burmistrza, prezydenta), a ten nie zdąży wydać ponownej w przeciągu 3 lat od stworzenia możliwości korzystania z urządzeń. W orzecznictwie pojawił się pogląd, że w przypadku uchylenia przez SKO decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, jeśli do czasu ponownego wydania decyzji upłyną 3 lata – postępowanie należy umorzyć (tak WSA w Warszawie w wyroku z dnia 17 września 2003 r., I SA 3451/01). W takim przypadku przedłużanie sprawy może uratować przed zapłatą.

 

Zawsze możesz poprosić o raty

Jeśli wszystkie wysiłki spełzły na niczym, możesz się starać o raty. Warto o to wystąpić jeszcze w toku postępowania. Opłata adiacencka może być bowiem, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu jednak zabezpieczeniu, najczęściej przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

 

Zobacz także: Przedawnienie opłaty adiacenckiej

 

Masz pytania, wątpliwości? Chcesz wykorzystać treść tego artykułu we własnej sprawie?

 Zamów poradę prawną na portalu wirtualnyradca.pl!

Możesz też skontaktować się bezpośrednio z Kancelarią Kwantum:

wwwwww.kancelaria-kwantum.pl

e-mailbiuro@kancelaria-kwantum.pl

tel.\fax: +48 58 760 10 16

Podziel się tym artykułem:
  • Facebook
  • email
  • Blip
  • Twitter
  • RSS
  • Grono.net
  • Śledzik
  • del.icio.us
  • Gadu-Gadu Live
  • Google Bookmarks
  • Google Buzz
  • Wykop
  • StumbleUpon
Ten wpis opublikowano w kategoriach: Nieruchomości z tagami: , . Dodaj do zakładek ten link.

47 Responses to Jak się bronić przed opłatą adiacencką

  1. marbicki powiedział:

    ciekawy tekst. W szczególności sugestie jak bronić się przed nałożeniem opłaty adiacenckiej.Często operaty szacunkowe, na podstawie których sporządzane są decyzje o wymiarze opłaty sa mało rzetelne, a stąd już prosta droga do uchylenia takiej opłaty.

  2. pytający powiedział:

    Jeśli miasto wybudowało sieć kanalizacyjną a podłączą się działki, które po jednej stronie drogi znajdują się poza granicami administracyjnymi miasta ( czyli należą już do gminy) , to czy miasto może naliczyć im opłatę adiacencką. Nadmieniam, ze uchwała jest podjęta przez Radę Miasta.

    • Michał Janowski powiedział:

      Moim zdaniem nie. Warunkiem pobrania opłaty jest obowiązywanie w dacie stworzenia możliwości podłączenia uchwały rady gminy określającej stawkę opłaty. Wydaje się oczywiste, że musi zachodzić tożsamość gminy finansującej budowę urządzeń oraz gminy ustalającej stawkę opłaty. Wyjątek mógłby zachodzić w razie zawarcia porozumienia komunalnego między obiema gminami.

  3. Benz powiedział:

    Tak czy tak to złodziejstwo. Najpierw gmina buduje za pieniądze z podatków, a później każe sobie za to płacić.

  4. Porady prawne Warszawa powiedział:

    Naprawdę wielkie dzięki dla autora za tak dogłębne rozwinięcie tematu. Właśnie tego szukałam.

  5. Jaan powiedział:

    Czy sprawy związane z kwestionowaniem opłaty adiacenckiej może prowadzić pełnomocnik wybrany przez mieszkańców ulicy uszczęśliwionej opłatą adiacencką ?

    Jan

  6. Michał Janowski powiedział:

    Tak, na etapie postępowania administracyjnego:
    Art. 33. § 1. Pełnomocnikiem strony może być osoba fizyczna posiadająca zdolność do czynności prawnych.
    Od każdego pełnomocnictwa należy uiścić opłatę skarbową w wysokości 17 PLN, ale urząd tego na pewno dopilnuje.

    Na etapie postępowania przed sądem administracyjnym trzeba pomyśleć o radcy prawnym lub adwokacie (tam pełnomocnikiem nie może być każdy). Polecam jednak zwrócenie się do specjalisty już na samym początku, szczególnie gdy w kosztach może partycypować kilka osób.

  7. Artur powiedział:

    A co gdy mieszkańcy współfinansowali budowę kanalizacji wnosząc opłaty na społeczny komitet budowy?

    • Michał Janowski powiedział:

      W zależności od okoliczności w takim wypadku możliwe są dwa rozwiązania:
      1. Jeśli to komitet był inwestorem –> można ew. dochodzić od gminy zwrotu wydatków –> zob. nasz artykuł na http://www.wykonawca.pl/eprawnik/czytaj/Ty_buduje….
      2. Jeśli komitet się tylko dorzucał –>
      Art. 148 ust. 4. Przy ustaleniu opłaty adiacenckiej, różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

      Oczywiście rzecz wymaga dokładnego zbadania.

  8. Janusz powiedział:

    Czy gmina może naliczyć opłatę adiacencką tylko tym mieszkańcom którzy z różnych powodów nie podłączyli się do sieci kanalizacyjnej np. tak jak w moim przypadku posiadam sprawne szambo ekologiczne . W piśmie Wójt oznjmił że tym osobom którz się nie podłączą do sieci zostanie naliczona opłata. Jak to się ma do tzw. równości obywateli wobec prawa.
    Pozdrawiam

    • Michał Janowski powiedział:

      Niestety tak. Istnieje w tym zakresie utrwalona linia orzecznicza sądów administracyjnych. Opłatę można naliczać także, jeśli właściciel nie korzysta i nie zamierza korzystać z wybudowanych urządzeń.
      Może Pan jednak próbować podnosić tę okoliczność na etapie sporządzania / kwestionowania operatu szacunkowego, domagając się, żeby biegły jako nieruchomości podobne przyjął do porównania takie wyposażone w szambo ekologiczne.
      Szanse nie są duże, gdyż biegły bierze co do zasady pod uwagę "gołe" nieruchomości gruntowe, ale zawsze jest to jakiś argument dla zmniejszenia różnicy wartości działki przed i po wybudowaniu kanalizacji.

      • Janusz powiedział:

        Czyli reasumując, ten kto nie podłączył się do instalacji musi płacić opłatę adiacencką a ten co podłączył się do instalacji może być w nagrodę zwolniony z opłaty.????
        Troche to dziwne gdyż uważam że albo płacą wszyscy albo nikt.
        Pozdrawiam

        • Michał Janowski powiedział:

          Oczywiście ma Pan rację, że takie podejście jest niesprawiedliwe i niezrozumiałe.
          Jednak zgodnie z art. 145 UGN, wójt może ustalić opłatę, z czego wywodzi się, że nie musi. A idąc dalej – może teoretycznie arbitralnie wybrać właścicieli, którym wymierzy opłatę oraz takich, którym jej nie wymierzy.
          Inna sprawa, że w ten sposób naraża się na odpowiedzialność polityczną.
          Poza tym, w razie kontroli NIK lub RIO będzie się też pewnie musiał tłumaczyć z zaniechania poboru należności budżetowych.
          Ale podsumowując:
          a) opłatę można nakładać także na tych właścicieli, którzy nie zamierzają korzystać z wybudowanych urządzeń,
          b) wójt/burmistrz/prezydent może nałożyć opłatę, co teoretycznie oznacza, że może tego poniechać.

  9. Kazik powiedział:

    Czegoś tu nie rozumiem czy te w.w organa mogą nakładać taką pańszczyznę wedle ich widzi mi się ,i ile razy to mogą czynić raz czy co kilka lat bo np. wyremontowali drogę ,wyczyścili rowy, przestawili znaki,pobudowali oświetlenie .Jak raz to pół biedy ale gdy za każdym razem gdy dokonają jakichś zmian to własność w tym kraju traci sens i opłaty te przekroczą wartość danej nieruchomości po kilkunastu latach.Płacąc podatki i jakieś tam haracze za to że jesteś właścicielem to mija się z jakijavascript: postComment(0);mkolwiek sensem własności.

  10. Waldemar powiedział:

    A jeśli kupiłem nieruchomość z przyłączoną (i oddaną do użytku) kanalizacją, a gmina chce mnie obciążyć opłatą adiacencką, może to zrobić?

    • Michał Janowski powiedział:

      Zdecydowanie dominuje linia orzecznicza sądów administracyjnych, z której wynika, że opłata powinna być nałożona na podmiot, który był właścicielem w momencie stworzenia warunków do korzystania z wybudowanego urządzenia. Tak też widzi sprawę NSA – zob. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 sierpnia 2011 r., I OSK 1402/10

  11. Jarosław powiedział:

    nie orientuje się Pan przypadkiem czy położenie asfaltu na drodze gruntowej może podlegać opacie adiacenckiej ?

    • NatPL powiedział:

      Teoretycznie jak najbardziej. Co do zasady poprawa warunków komunikacyjnych wpływa na wartość nieruchomości: jeśli jest to normalna inwestycja, prowadzona na podstawie pozwolenia na budowę, z wykonaniem całej infrastruktury drogowej, widzę podstawy do wymierzenia opłaty. Dużo zależy od biegłego, czy ustali wzrost wartości z uwagi na tę inwestycję. Inaczej pewnie trzebaby ocenić samo zaasfaltowanie drogi gruntowej "na dziko". Tu gminie byłoby z pewnością trudniej.

  12. drChichot powiedział:

    Mieszkam na wsi, na przedmieściach małego miasta. Na wsi została wybudowana kanalizacja do której podłączyłem się jako pierwszy. Większość ma stare szamba lub powoli się przyłącza. Część po nocach wylewa na pola, rowów, albo do kanalizacji deszczowej.I tak na 320 domów, opłata została nałożona na 14 rodzin. Reszta ma wpisane jakieś grunty rolne powyżej 1ha, nic nie robiło ostatnio na działce i w planie gospodarowania ich działki wpisane są jako rolne. Gmina nie może na nich opłaty nałożyć. I tak wyszedłem na frajera, który musi zapłacić 4000 pln:) . Od operatu odwołałem się do UM, ale mają to gdzieś. Dostałem decyzję, odwołałem się do SKO. Na dzień dzisiejszy nie mam jeszcze wyroku, ale właśnie dzisiaj dostałem upomnienie dotyczące niewpłacenia opłaty + odsetki. Pytanie, czy muszę zapłacić przed wyrokiem SKO, czy na razie mogą mnie pocałować???

  13. Michał Janowski powiedział:

    Jeśli złożył Pan w terminie odwołanie do SKO, to decyzja o ustaleniu opłaty jest jeszcze nieostateczna i nie powinna być podstawą upomnienia. Roszczenie gminy stanie się wymagalne z chwilą, gdy decyzja stanie się ostateczna, tj. SKO zmieni lub utrzyma w mocy zaskarżoną decyzję.

    • drChichot powiedział:

      Panie Michale, dziękuję za odpowiedź. Niestety okazało się. że decyzja SKO dotarła już do UM, a do mnie jeszcze nie. SKO nie znalazło przesłanek do podważenia decyzji UM, więc nie pozostaje mi nic innego jak tą nieszczęsną opłatę uiścić……
      pozdrawiam i dziękuję za informację

  14. STEFAN powiedział:

    Czy do operatu szacunkowego brana jest wartość działki(np.cena metra kwadratowego),czy wartość działki plus wartość budynków na tej działce tj.dom ,garaż.Infrastruktura to kanalizacja.

    • Michał Janowski powiedział:

      § 40. 1. Przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia opłat adiacenckich, o których mowa w art. 107 ust. 1 i art. 146 ust. 3 ustawy, nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości.

      To oznacza, że porównuje się wartość samego gruntu, bez naniesień.

  15. Robert powiedział:

    Witam!
    Urząd Miasta wszczął postępowanie w sprawie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej. Przez moją działkę przebiega wodociąg, który powoduje wyłączenie pasa o szerokości 8.5m z jakiejkolwiek zabudowy. Rzeczoznawca do sporządzenia operatu użył do porównania działki wolnej od tej "wady", czyli bez takiego przebiegającego wodociągu. Czy ten fakt może mieć wpływ na zakłamanie wartości działki i czy może stanowić jakąś podstawę do napisania odwołania?

    Pozdrawiam Serdecznie.

    • Michał Janowski powiedział:

      Co do zasady tak. Porównywane powinni być nieruchomości podobne. Istotna wada, jaką jest obciążenie wodociągiem powinna być wzięta moim zdaniem pod uwagę, albo przy doborze nieruchomości do porównania, albo przez zastosowanie odpowiedniego współczynnika korekcyjnego. Biegły ma tu dużą dowolność, ale powinien się wytłumaczyć z obranej metodologii.

      • Radekg powiedział:

        A mnie się wydaje, że nie ma to żadnego znaczenia dla wyceny lub jest ono bardzo znikome.
        Stan faktyczny jest taki: wodociąg istniał przed wybudowaniem kanalizacji, a więc i po jej wybudowaniu ten stan się nie zmienił. Wada, jaką nieruchomość posiadała – pozostała po zakończeniu inwestycji. Inwestycja w żaden sposób nie ingerowała w przebieg wodociągu (choć mozliwe, że na etapie projektowania kanalizacji możliwe było "przełożenie wodociągu", ale jest już po wszystkim).

        • Radekg powiedział:

          Zatem nawet gdyby rzeczoznawca zastosował wspólczynnik korygujący za taką wadę (a powinien to zrobić w celu zbliżenia się do wartości rynkowej nieruchomości), powinien go przyjąć (w tej samej wysokości) do określenia dwóch jej wartości: przed budową i po budowie. Różnica między określonymi wartościami pozostanie praktycznie taka sama (chyba, że powierzchnia całej działki jest bardzo mała), a więc podstawa wymiaru opłaty nie ulegnie zmianie. Na powywższym wywodzie należy oprzeć sens istnienia przepisu o nieuwzględnianiu części składowych nieruchomości przy wycenie, bo one faktycznie nie zmieniają swojej wartości w procesie inwestycyjnym i nie mają wpływu na wycenę.

          • Radekg powiedział:

            Celem wyceny, jest znalezienie takich nieruchomości, które bedą spełniały kryteria podobieństwa, co nie oznacza, że należy szukać nieruchomości z tego typu wadami. Po to właśnie jest proces wyceny, żeby różnice między nieruchomościami porównawczymi a porównywaną wychwycić i stwierdzić ich wpływ na wartość wycenianej nieruchomości.
            Zgadzam się natomiast ze stwierdzeniem, że rzeczoznawca powinien się wytłumaczyć, w jaki sposób doszedł do uzyskanych wartości – to przecież Jego warsztat pracy.

  16. Brudka powiedział:

    Hipotetyczna sytuacja – proszę o komentarz i opinię.

    Zakładamy, że została zrealizowana inwestycja – przykładowo sieć kanalizacyjna.
    Rura kanalizacyjna idzie przez całą długość naszej działki, jest przelotowa, jesteśmy do niej dopięci ale "zasila" ona jeszcze inne działki za naszą działką.

    I teraz po wykonaniu całej inwestycji zakładamy , że gmina jako inwestor nakłada na nas w/w opłatę argumentując to faktem podniesienia wartości gruntów.

    Teraz moje pytania:

    – czy można rościć od gminy zadość uczynienia za wykorzystanie naszego gruntu do celów transportowych fekaliów – rura na naszej działce

    – czy można rościć o wprowadzenie umowy dzierżawy gruntu i jednorazowej rekompensaty za obniżenie wartości działki jako budowlanej ?

    – czy można wnioskować o obniżenie wartości gruntów do ew. wyceny podatkowej oraz innych zapisów jeśli takie nastąpią.

    Skoro działka jako budowlana po wprowadzeniu zmian związanych z przekopem kanalizacyjnym, który ogranicza jej możliwości budowlane – de facto osiągnie niższą wartość budowlaną niż miała przed faktem modernizacji.
    To czy można na tej podstawie podważyć samą ideę zarówno wyceny gminy mówiącą o podniesieniu wartości jak i sens nałożenia w/w podatku ?

    Bo możemy dojść do absurdu, że ja gminie zapłacę te 3-4 tys. zł ale gmina mi zapłaci 20 tys zł za utratę wartości a dodatkowo będzie mi płacić rocznie dzierżawę gruntu dla potrzeb transportu fekaliów z działek sąsiadujących.

    W końcu to gmina jest usługodawcą dla swojego kontrahenta – czyli mieszkańca.
    W końcu to nie problem mieszkańca w jaki sposób usługodawca wywiąże się z podpisanej umowy na świadczone usługi.
    W końcu to problem gminy jako usługodawcy w jaki sposób i czy opłacalny zrealizuje odprowadzenie fekaliów – usługę, za którą bierze pieniądze od nas.
    I w końcu to nie nasz problem czy koszty uzyskania w/w usługi przekroczą z niej zysk – a to raczej pewne, że tak będzie.

    Proszę o analizę i komentarz.
    Bardzo jestem ciekawy jakie jest prawne stanowisko wobec takich argumentów. :)

    Pozdrawiam serdecznie.

    • Michał Janowski powiedział:

      Formalnie to są dwie rozłączne rzeczy, które jednak można połączyć w ew. negocjacjach z gminą.
      Samo położenie rury nie wpływa na wartość działki dla potrzeb obliczania opłaty (zasadą jest wycena czystej wartości samego gruntu).
      Natomiast ta kwestia na pewno wymaga uregulowania np. w formie ustanowienia służebności na rzecz gminy,
      Wynagrodzenie z tego tytułu powinno kompensować utratę wartości działki, ew. ograniczenia w jej zagospodarowaniu.

      Jeśli chodzi o kwestie podatku od nieruchomości, to w tej chwili jest on wyliczany od powierzchni i wartość nieruchomości nie wpływa na jego wysokość.

    • mietek powiedział:

      Mo właśnie, czytając komentarze nie jestem pewien czy Panu Brudka wartość działki wzrosła czy zmalała, po mojemu bardzo zmalała ponieważ, jakakolwiek zabudowa jest niemożliwa, po drugie przy wszelkich awariach, usterkach, przyłączach będzie miał wszystko niszczone. Z tego powodu będzie to nieużytkiem, a nieużytki nie mają wartości – takie jest moje zdanie

  17. Michał powiedział:

    Ograniczenie wyceny nieruchomości wyłącznie do "gołego" gruntu wydaje się masowym oszustwem w świetle prawa w celu sztucznego wykreowania większego rzekomego wzrostu wartości i w konsekwencji wyłudzenia wyższej opłaty, bo w praktyce nie istnieje coś takiego jak wartość "gołego" gruntu z pominięciem wszelkich innych cech danej nieruchomości. Zawsze na jej wartość oprócz lokalizacji wpływa szereg innych czynników, w tym przede wszystkim istniejąca infrastruktura (lub jej brak), na co zresztą sama opłata adjacencka jest najlepszym dowodem, bo to właśnie decyzja o jej wymierzeniu stwierdza, że wartość nieruchomości (czyli gruntu) wzrosła ze względu na dodatkową infrastrukturę (!), a więc dowodzi, że infrastruktura w sposób bezpośredni podnosi wartość nieruchomości, czyli że istnieje między nimi bezpośredni związek.

    • Michał powiedział:

      A jeśli tak, to jak np. można zrównywać wzrost wartości nieruchomości, która przed zapewnieniem możliwości podłączenia do wodociągu nie miała żadnego własnego źródła wody, do wzrostu wartości nieruchomości na której istniała już funkcjonująca studnia głębinowa (i niezbędny osprzęt do jej eksploatacji) w pełni zaspokajająca zapotrzebowanie danej nieruchomości na wodę na dziesiątki lat? Albo jak można zrównywać wzrost wartości nieruchomości nie dysponującej do chwili wybudowania kanalizacji sanitarnej żadną infrastrukturą do odprowadzania ścieków, do wzrostu wartości nieruchomości, na której istniała już funkcjonująca (i spełniająca wszelkie obowiązujące przepisy i normy, oraz pokrywająca w pełni zapotrzebowanie nieruchomości) przydomowa oczyszczalnia ścieków, nie wymagająca żadnej zmiany?

      • Michał powiedział:

        Czy istnieje jakikolwiek prawnie wiążący przepis stwierdzający, że woda "wodociągowa" bądź gminna instalacja kanalizacyjna stanowią bardziej wartościowe, lepsze technicznie, lub w jakimkolwiek innym aspekcie "lepsze" sposoby jej zaopatrzenia w wodę lub odprowadzenia z niej ścieków, i dlatego podnoszące jej wartość pomimo już istniejącego własnego ujęcia wody oraz własnej oczyszczalni, w pełni pokrywających zapotrzebowanie nieruchomości w tym zakresie?

        • Michał powiedział:

          Istnieją gminy, które (ze względu na brak możliwości technicznych budowy kanalizacji) prowadzą inwestycje budowy przydomowych oczyszczalni ścieków, a następnie naliczają za nie opłaty adiacenskie. I to jest zrozumiałe, bo to rzeczywiście podnosi wartość nieruchomości (zwykłe betonowe szamba muszą zostać w ciągu najbliższych lat zlikwidowane z mocy prawa). Ale jeśli wybudowanie takich oczyszczalni podnosi wartość nieruchomości (a w świetle prawa jest w pełni legalną i w 100% funkcjonalną metodą utylizacji ścieków) to dlaczego w sąsiedniej gminie wybudowanie przez gminę (niechcianej i niepotrzebnej właścicielowi już posiadającemu własne źródło wody i instalację oczyszczania ścieków) sieci kanalizacyjnej ma kolejny raz (na cele opłaty adiacenckiej) rzekomo powiększać wartość nieruchomości, której NICZEGO nie zapewnia, bo WSZYSTKIE MEDIA JUŻ POSIADA?

          • Michał powiedział:

            Czy wszelkie nakłady (zazwyczaj kwoty rzędu kilkunastu bądź kilkudziesięciu tys. zł) które właściciel nieruchomości sam poniósł wyposażając nieruchomość we własne ujęcie wody i oczyszczalnię ścieków (i tym samym już wcześniej własnymi środkami podnosząc jej wartość) "wyparowują" bo gmina de facto ZANIŻY pierwotną wartość jego nieruchomości (nie uwzględniając przy wycenie istnienia tych mediów) aby móc "wykreować" większy – RZEKOMY – wzrost wartości po wybudowaniu niepotrzebnego tej nieruchomości do niczego wodociągu i kanalizacji, w rzeczywistości nie mających żadnego wpływu na jej rynkową wartość, bo nie dostarczających ŻADNYCH DODATKOWYCH MEDIÓW?

          • Michał powiedział:

            I wreszcie: dlaczego dla celów ustalenia wartości nieruchomości (do naliczenia podatku od czynności cywilnoprawnej płatnego po jej zakupie) Urząd Skarbowy bierze pod uwagę WSZYSTKIE istniejące elementy składowe nieruchomości, łącznie z istniejącą infrastrukturą wodno-kanalizacyjną, a przy ustalaniu wartości nieruchomości dla opłaty adiacenckiej tę istniejącą infrastrukturę się pomija? Czy nie mamy to do czynienia z ewidentnym – w świetle prawa – dążeniem do wyliczenia możliwie JAK NAJWYŻSZEGO podatku PCC przez US (nagminne jest kwestionowanie zapłaconej ceny i ustalanie wyższej wartości a w konsekwencji tego dopłaty do podatku), a w przypadku opłaty adiacenckiej ZANIŻANIEM pierwotnej wartości nieruchomości (sprzed gminnej inwestycji) aby w ten sposób móc oszacować możliwie JAK NAJWIĘKSZY WZROST (rzekomy) jej wartości i w konsekwencji naliczyć JAK NAJWYŻSZĄ opłatę, nie mającą żadnego związku z rzeczywistością?

          • Michał powiedział:

            Czy własność prywatną w Polsce można już opodatkować dowolnie, bezgranicznie i nieograniczoną ilość razy? Czy mam już przestać spać spokojnie i zacząć żyć w strachu, że w każdej chwili gmina może mi – bez mojej woli czy nawet wiedzy – dobudować w rejonie mojej nieruchomości COKOLWIEK co następnie uzna za zwiększające jej wartość (szpital, przystanek autobusowy, przedszkole, centrum handlowe, park, basen, pomnik, teatr, aquapark…… listę można ciągnąć w nieskończoność) i corocznie opodatkowywać mnie tysiącami zł (albo i dziesiątkami tysięcy zł) opłat adiacenckich, doprowadzając mnie w świetle prawa do ruiny? I to wszystko w mieście w którym domy (po wielu miesiącach poszukiwań nabywcy) sprzedaje się za 1/4 wartości, albo wcale

  18. mietek powiedział:

    Trudno to rozebrać z tymi opłatami ,ale mam pytanie. Jak to jest – wybudowano drogę na którą otrzymano dotację z UE. mówiono że nie będzie żadnych opłat bo jest dotacja z UE, a tu krótko przed upływem trzech lat po zakończeniu budowy przyszło pismo o wszczęciu postępowania o naliczeniu opłaty adiacenckiej. Czy jest prawdą że przy dotacji z UE mogą naliczać opłatę adiacencką czy też nie i jak to sprawdzić czy dotacja była przyznana na dany projekt

  19. gość powiedział:

    Mam podobny problem jak Mietek- kanalizacja wybudowana z pomocą środków UE, gmina straszy naliczaniem ww opłaty, ponieważ nie chcieliśmy dokonywać "dobrowolnych" wpłat na rzecz komitetu budowy kanaliz. Dodam, że uchwała o wysokości opłaty adiacenckiej była uchwalona bardzo szybko ( nie obowiązywała w latach wcześniejszych), żeby tylko mogli ją na nas nałożyć.

  20. Robert powiedział:

    Wszędzie gdzie czytam jest napisane: (…) Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości (…). My wybudowaliśmy 4 latam sami wodociąg i oczywiście od razu się podłączyliśmy. Teraz oddalismy sprawę do sądu żeby gmina oddała nam pieniądze, gdyż według odpowiednich ustaw to oni powinni nam wybudować. Wójt straszy nas, że jeśli wygramy to wprowadzi wspomianą opłatę. Czy ma takie prawo, skoro minął termin 3 lat od podłączenia ?

  21. Michał Janowski powiedział:

    To częsty przypadek i jeszcze nie spotkałem się ze sprawą sądową, w której Gmina najpierw wykupuje wodociąg od mieszkańców, a następnie obciąża ich opłatą adiacencką. Niezależnie od wątpliwości, czy Gmina w ogóle może nakładać opłatę jeśli nie wybudowała wodociągu, moim zdaniem upływ 3 lat od podłączenia się do sieci (rozumiem, że legalnego???), wykluczałby nakładanie opłaty tak czy owak.

  22. Gandolfina powiedział:

    Dzień Dobry,
    Czy w przypadku gdy inwestycja została zrealizowana ze środków Unii Europejskiej gmina ma prawo naliczać tę opłatę?

  23. Michał Janowski powiedział:

    Niestety tak, poniżej przepis z UGN:

    Art. 4. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
    11)opłacie adiacenckiej – należy przez to rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości;

  24. Justyna powiedział:

    Witam,
    Jestem w nieco innej sytuacji niż przedstawiona w artykule. W moim przypadku gmina chce nałożyć opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości. Podzieliłam działkę rolną na dwie części – jedna z nich jest działką siedliskową natomiast druga (pomimo że na mapie jest oznaczona jako teren z możliwością zabudowy zagrodowej a nie czysto rolna działka) nie może być działką siedliskową ponieważ ma zbyt mały obszar, pozostaje w takim wypadku nadal działką rolną. Ani moja ziemia ani pozostałe działki nie są uzbrojone. Są to poprostu pola rolne. Na sąsiedniej działcę rozpoczęła się jedna budowa. Właścicel tej działki wystarał się w zakładzie energetycznym o podłączenie do sieci elektrycznej i budowę transformatora – koszt musiał wziąć na siebie. Mi energetyka również wydała warunki przyłączenia w których napisano ze koszt podłączenia wyniesie blisko10000zł gdyż jest to dla nich nieopłacalna inwestycja więc ja i sąsiad musimy pokryć koszt. Reasumując gmina w żaden sposób nie przyczyniła sie do wzrostu wartości mojej ziemi. Do działki prowadzi polna droga na ktorą gmina poweidziała że da trochę kruszywy aby wysypać część tej drogi ale ja i sąsiad mamy pokryć koszt transportu i rozsypania kruszywa przez koparkę. Na jakiej zatem podstawie nałożono na mnie tę opłatę? Ziemia tak jak była goła tak gołą pozostaje. Proszę o opinię w tej sprawie.

  25. Sony powiedział:

    Witam. Do mojej działki prowadzi moja prywatna droga o szerokości 6m. Do tej drogi przylega druga taka sama droga też prywatna innych właścicieli. Gmina wybudowała kanalizację właśnie w tej drugiej prywatnej drodze. Aby się podłączyć muszę pytac o zgodę 16 wspolwłaścicieli tamtej prywatnej drogi. Czy gmina ma w tej sytuacji prawo do naliczenia opłaty adiacenckiej ? Sieć kanalizacyjna ma w pewnym sensie jakieś ograniczenia przyłączeniowe. Sam korzystam z oczyszczalni. Kilka dni temu dostałem w tej sprawie pismo z gminy. .

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>